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房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和预防措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。
博慧达iso56005认证、as9100d认证有限公司地处宝安区沙井街道唐商大厦A座9楼，公司秉承信誉di yi，保质保量的生产原则;坚持科学管理，为顾客提供优质，主营产品： IATF16949认证、as9100d认证、。公司以良好的信誉、优质的产品、雄厚的实力、低廉的价格享誉全国30多个省、市、自治区、直辖市，产品深得用户依赖。欢迎新老客户来电垂询。
BSCI认证要具备哪些条件 ? ? ? 1.环评资料，环评批复 ? ? ? 2.消防验收资料? ? ? ? 3.不能有三合一、二合一情况：即生产车间这栋建筑，任何1层都不可以有宿舍；或是宿舍这栋建筑任何1层，都不能有车间或仓库 ? ? ? 4.员工需要购买社保，可以是部分人员购买 ? ? ? 5.员工考勤资料（12个月），不可有每周加班超过36小时，每周至少休息 ? ? ? 6.员工代表选举，员工福利等 ? ? ? 7.所有员工的个人资料档案 ? ? ? 8.消防警铃：车间、宿舍所在的各楼层，须至少有1个消防警铃。（如没有，可随时安装，这个比较容易） ? ? ? 9.消防栓：车间或宿舍所在的楼层，须安装有合格的消防栓（包含水管大小），可正常使用。如认证BSCI，则还要求水压喷射至少2层楼（或7米高） ? ? ?10.安全逃生出口：多层建筑超过200平米以上，必须要有2个安全逃生出口（通常左右各1个） ? ? ?11.电梯、危险机器、电力设备的检查报告以及维护记录 ? ? ?12.机器、工作场所以的操作说明书和安全说明书。
iso
ISO45001 体系推行步骤
阶段 文件制定与发行
1.任命管代，任命员工代表
2.成立推行小组，确定EHS体系组织构架3.方针确立，目标指标确定
4.体系文件机构确立，程序文件清单制定
5.管理手册编写，发布
6.程序文件编写并发行
7.制定修改制度类文件并培训发行
第二阶段 体系运行1.其他相关方资料的收集
2.法律法规的识别与评价3.危险源的识别与评价
4.职业危害因素的识别与检测5.年度职业健康卫生，安全，特种设备，大楼防雷接地，消防等检测
6.有职业危害作业人员，未成年工定期体检报告7.重大危险源的管控8.急救设施，急救药箱的配备
9.应急预案的制定，培训，演练
10.劳保用品的采购，发放，佩戴，设施设备必要的安全防护措施
11.危险化学品的管理
12.职业危害标示的张贴
13.目标达成和未达成对策14.新改扩建项目安全评估和验收（有新改扩建项目时）
15.职业健康安全相关培训教育和记录
第三阶段 内审以及管理评审1.内审员资格认定
2.内审实施3.管理评审
第四阶段 体系维持和持续改进1.各程序文件和制度的持续实施
2.各程序文件和制度的不断优化
IATF 16949 体系推行步骤
一、甘肃准备阶段1.1 领导决策，统一思想
公司 领导作出IATF16949贯标和认证的决策，任命管理者代表，授权其按IATF16949推行小组。
1.2 设立IATF16949推行小组
小组成员须懂专业技术、甘肃同城质量管理，具有较强的分析能力及文字能力，一般为各部门的骨干。应为小组配备辅助人员，进行打字、甘肃本地文件传递等工作。
1.3 编制工作计划
应包含宣传教育、甘肃培训人员、甘肃体系分析、甘肃标准条款的选择、甘肃附近过程展开、甘肃附近责任分派、甘肃本地文件编制和体系建立等方面。计划中应明确各工作项目的承担部门和完成期限。
1.4 学习培训
a.管理人员应了解标准的由来、甘肃本地掌握标准的主要内容和用途、甘肃附近理解贯标的意义。
b.IATF16949推行小组应对系列标准有较全面的掌握，掌握标准的选择、甘肃附近剪裁和应用方法。
c.普通员工学习IATF16949基础知识。
二、甘肃附近质量体系设计2.1 制定质量方针，确定质量目标。
2.2 确定质量管理体系应包含的IATF16949条款。
根据产品的特点和客户要求对IATF16949的条款进行取舍必要时做必要的补充。
2.3 公司现状诊断。
将公司现有质量体系的要求与选取的IATF16949的有关要求进行对照，找出它们之间的差距，进而确定需进行修改的内容。
2.4 质量责任分配及资源配备。
a.根据需要对组织结构进行调整；
b.将各项质量活动责任分配落实到各职能部门，编制职能分配矩阵表。
c.识别资源要求，配置必需的资源。为了实现IATF16949标准要求，应确保质量体系拥有必需的资源，对短缺的资源应及时地进行补充。
三、甘肃附近确定要编制的文件清单3.1 整理现有的各类质量体系文件，并与IATF16949的条款进行对照，以确定要新编与修订的文件清单。
3.2 ?编写指导性文件。
就质量体系文件的要求、甘肃同城内容、甘肃本地格式作出规定。
3.3? 制定文件编写计划
针对需要编写的文件，制定编写计划、甘肃附近规定：
a.编写、甘肃本地讨论、甘肃同城审核、甘肃本地批准的人员
b.编写、甘肃当地讨论、甘肃当地审核、甘肃当地批准的进度、甘肃同城要求和完成日期。
四、甘肃同城文件编写、甘肃同城讨论、甘肃同城审核与批准4.1?各部门完成文件制作4.2 按照计划进行跨部门评审4.3 完成文件的批准?
五、甘肃当地质量体系的实施运行5.1试运行前的培训；
5.2试运行前的准备；
5.3宣布试运行。
将质量体系由不完善到完善，由不配套到配套，由不习惯到习惯，由没有记录到记录完整，由不符合到符合过渡。试运行中的问题应及时采取措施，从而保证质量体系正常的运行。
6? 内部质量管理体系审核请输入正文
六、甘肃当地内部质量管理体系审核认证前至少进行一次内审，对审核中的不合格项采取纠正措施加以解决。
七、甘肃管理评审认证前至少进行一次管理评审，确保质量管理体系的充分性、甘肃当地适宜性和有效性。
八、甘肃本地审核认证8.1 向认证机构提交质量手册及有关文件。
8.2 ?认证机构评定公司的体系文件对不符合的地方进行修正或补充。
8.3 ?预审：通过预审，可以使员工对认证过程有所了解，减少神秘感和恐惧心理及减少正式认证时的风险。
8.4? 正式现场审核
a.首次会议；
b.现场参观；
c.现场检查、甘肃本地开具不合格报告；
d.内部评定；
e.末次会议。
九、甘肃当地对审核中的不合格项采取纠正措施9.1 制订纠正措施计划并实施；
9.2 对纠正措施的有效性并给出结论
IATF16949体系是一个很大的体系，如果你对IATF16949没有足够的了解，建立起来是有相当大的难度的，里边会涉及到很多问题。
以下是给你列出的IATF16949第二阶段审核所需资料清单：
a. 质量手册。
b. 程序文件。
c. 公司所识别的过程模式图及过程清单（三种类型COP,SP,MP）。
d. 所识别流程与条文的关系，请记录于附件表格中；
e. 对应各流程所制定的目标的一览表，及其过去12月的绩效/趋势图。
f. 文件的清单或一览表。
g. 客户特别规定的清单或一览表，及其文件(与过程的矩阵)。
h. 客户所提供的绩效信息或成绩表，及客户满意度调查的结论报告。
i. 客户抱怨的一览表及相关资料。
j. 内部审核结果及报告。
k. 合格内部审核员的清单或一览表。
l. 管理审查计划、甘肃当地报告。
m. 事先确认公司每一个厂址的员工数、甘肃附近生产班次及其时间。
n. FMEA(包括DFMEA，如有需要时)。如果你所在的公司还需要推行其它ISO体系，也不用着急，看看下面这个ISO体系的推行通用流程，根据它来设计你需要推行体系的具体推行计划吧！
ISO体系推行通用流程
一、甘肃附近体系策划阶段（P）?准备阶段
1.成立推行小组1) 任命管理者代表（非必须）2) 组建体系推行团队体系推行团队成员应为各部门主管或业务骨干为主的，并且能保证相对充足的时间来完成推行过程中的各项活动。
2.体系诊断和分析公司现有体系状况与将要建立的体系要求之间的差异有哪些？哪些活动需要新建立，哪些需要废除，哪些可以优化和整合等，体系诊断的目的是为制定推行计划提供依据。
3.制定推行计划体系推行的各项工作应采用甘特图的形式反映，推行负责人应时刻关注推行进度是否按照计划实施。推行计划一般包括以下内容：体系诊断（现状调查、甘肃本地识别）、甘肃附近成立ISO推行小组并组织相关培训、甘肃附近体系文件结构策划、甘肃附近程序文件编写、甘肃附近质量手册编写、甘肃当地三阶文件编写、甘肃同城体系文件审查发布、甘肃当地体系文件宣传培训、甘肃附近系统试运行、甘肃本地内部稽核培训、甘肃 次内稽会议、甘肃同城管理审查会议、甘肃补审（关于内部审核和管理评审）、甘肃质量体系完善和改进、甘肃认证申请、甘肃同城现场审核、甘肃附近外审不合格项纠正、甘肃附近拿到。
4.召开启动大会体系推行启动大会参与人员应包括：管理者代表、甘肃同城 管理者（职位越高越好）、甘肃当地体系涉及的所有部门负责人、甘肃当地推行组成员。启动大会上应说明体系推行的时间安排，重要的时间节点，以及简单介绍各推行活动的大概内容。
5.标准培训介绍将要推行的管理体系标准知识，此处可以和内审员培训一起开展，培训讲师可以是公司内部人员也可以请外部机构。（1） 全员贯标培训（ISO9000标准知识为主）（2） 管理层培训（管理者职能为主）（3） 质量管理层培训（有关质量的各项文件、甘肃记录、甘肃当地作业方法为主）（4） 基层员工培训（质量意识、甘肃本地体系流程、甘肃如何按体系要求作业为主）（5） 文件编写小组培训（体系文件编写为主）对ISO小组的成员进行培训，由ISO推行小组组长对成员进行培训（有些是请咨询公司进行外部培训）。通过培训宣传，让全公司上下都感受到推行ISO现在已经开始，形成一种氛围。同时让成员清楚ISO推行过程中所做哪些工作，每个人的工作内容，怎么配合总体进度，遇到问题通过什么途径解决等等。
6.规范组织架构按照体系的管理范围，重新梳理公司的组织架构，并规定各部门职责。
7.明确体系方针和目标如果已有体系方针和目标，应评审其适宜性，如没有应建立。
8.过程识别分析、甘肃同城识别和确定组织内输入与输出都直接与外部顾客相关的过程（顾客导向过程）以及实现这些过程所需要的支持过程和管理过程。
9.文件编写培训该培训的目的使文件编写人了解文件格式、甘肃同城文件编号、甘肃当地文件控制等要求，避免文件的频繁修订。
?文件建立阶段1.制定文件编写计划按照推行总计划制定文件编写计划，将需要新增或修订的文件分配到各编写人员，规定具体的完成日期。一是确定整个体系文件的编写计划及进度，二是确定质量管理体系文件内容（要编哪些程序，哪些规范，有什么表单等）。一般情况下，已经成立有一段时间的公司，各类表单及流程都已经完善，收集起来即可。但如果刚成立的公司则需全部整套文件进行编写，这样任务很重， 的办法就是参照同行业中其它企业的体系文件。
2.文件编写按照文件编写计划对文件进行编写、甘肃本地修订，包括但不限于以下文件：a) 手册文件（如质量手册、甘肃当地环境手册等）b) 程序文件c) 三级文件（作业规范、甘肃本地工艺规程等）d) 各级文件涉及的表格、甘肃标签格式等体系文件有几个方面需确定：1. 质量手册、甘肃本地程序文件封面；2.质量手册、甘肃程序文件、甘肃当地规范的内页格式＜包括表头样式、甘肃文件层次（目的、甘肃同城适用范围、甘肃定义、甘肃本地职责、甘肃附近程序、甘肃同城质量记录、甘肃相关文件、甘肃当地附录）、甘肃附近字体格式（包括字体大小、甘肃本地字体类型、甘肃当地行距、甘肃当地首行缩进等）；3.程序文件修订页格式；4. 的方式是编写一份《体系文件编写导则》，规定好相关内容。
3.文件评审所有的文件必须经评审才能发行，参与评审的人员为该文件涉及的各部门责任人，评审的结果是文件所有争议的地方得以解决。
4.文件会签文件编写完后，应先确认文件格式和编号是否符合要求，然后提交给相关授权人审核和批准。注意以下事项：检查各文件的格式是否符合要求；检查各文件的内容是否符合标准要求；检查各文件之间的是否冲突、甘肃当地关联内容是否衔接得上；对应的表单及相关支撑性文件是否合理；质量手册要作为审查的重点。文件发布时要严格按照文件管理程序进行管理。
5.文件受控与发行
二、甘肃同城试运行阶段（D）?文件培训与实施阶段
1.文件培训文件编写人安排文件涉及的所有人参加培训，力求使文件的要求让所有人理解并执行。
2.文件实施各部门各文件使用人按文件规定的要求实施相关活动，必要时，寻求文件编写人进行现场指导，实施过程中要求的记录应予以保存。
3.文件实施效果确认文件编写人或指定人员应对文件实施的状况进行确认，出现与文件规定不符的情况时，应及时要求责任人改善或修订文件。
?内审员培训内审员应参加审核技能的培训，应具备的技能知识有：过程方法内审能力、甘肃本地审核的策划、甘肃本地体系标准审核要点、甘肃当地不符合项判定、甘肃同城改进措施/验证、甘肃附近审核员的素质、甘肃同城案例分析。培训完后，应对内审员进行合格内审员资格认定，并签发合格内审员资格，所有合格内审员应汇总成合格内审员清单。
三、甘肃附近检查与改进阶段（C,A）?内部审核
体系试运行一段时间后，按照总推行计划的时间安排实施内部审核。本次审核应全过程、甘肃当地全部门、甘肃同城全场所和班次对质量管理体系进行审核，以验证体系的符合项和有效性。
内审员按照审核实施计划、甘肃当地内审检查表规定的检查内容，通过交谈、甘肃本地查阅文件、甘肃现场检查、甘肃当地调查验证等方法收集客观证据并逐项实事求是地记录，记录应清楚、甘肃当地易懂、甘肃本地全面，便于查阅和追溯；应准确、甘肃附近具体，如文件名称、甘肃合同号、甘肃附近记录的编号、甘肃设备的编号、甘肃当地报告的编号和工作岗位等。审核时，审核员应及时与被审核方沟通和反馈审核中的发现，并对事实证据进行确认。
内部审核要严格按照内部审核程序。具体内容及步骤如下：1、甘肃附近编写年度内部审核计划；2、甘肃本地编写当次内部审核计划；3、甘肃本地分发当次内部审核计划到各相关部门（一般须提前一周时间）；4、甘肃本地编写内部审核检查表；5、甘肃附近实施内部审核（首次会议、甘肃本地现场审核、甘肃末次会议）；6、甘肃本地填写内部审核不符合报告及内部审核分布表（包括条款及部门）；7、甘肃同城内部审核结案报告。
内审报告是内审活动结束后出具的一份关于内审结果的正式文件，审核报告应如实反映本次管理体系审核的方法、甘肃附近审核过程情况、甘肃本地观察结果和审核结论。
审核报告内容：审核的目的、甘肃附近范围、甘肃同城方法和依据；审核组成员、甘肃本地受审部门；审核实施情况（包括审核的日期、甘肃审核过程概况简述等）；审核发现问题的描述和不符合项统计分析；对存在的主要问题的分析及改进意见；上次审核主要不符合项纠正情况；审核中有争议问题及处理建议；审核结论（对质量管理体系运行状况的综合评价，评价实施管理体系的有效性和符合性，肯定优点，指出不足，作出审核结论）；审核报告的批准及发放范围。
?管理评审由 管理者主持，针对管理体系运行的适宜性/有效性/充分性进行评审。管理评审活动主要包括以下活动：年度管理评审计划（跟年度内部审核计划差不多，只是周期为一年一次，间隔不能大于12个月）、甘肃附近当次管理评审计划、甘肃本地管理评审会议通知单（在做管理评审前一周送达相关部门，以便于其准备相关资料）、甘肃管理评审输入报告、甘肃各部门运作情况报告、甘肃各部门相关质量目标（包括分目标）达成情况统计、甘肃同城管理评审输出报告。
?改进内审不符合项以及管理评审输出的改善项目应按拟定的改善计划进行，对改善效果应及时确认和关闭。审核结束后，各部门对审核发现的不符合项和体系中存在的薄弱环节，进行分析研究找出原因，制定纠正、甘肃同城预防和改进措施计划，明确完成日期并组织实施。内审员按计划对受审核部门所采取的纠正措施进行评审、甘肃附近验证，并对纠正结果进行判断、甘肃附近评价和记录。
?体系预审（外部认证机构）外部预审的目的是为了确认企业的管理体系与标准要求之间是否存在较大的差距，符不符合认证条件，企业的认证工作是否已准备就绪等。如未准备好，可能会推迟认证日期或不予认证。
四、甘肃当地认证阶段? 阶段认证审核（文件审核）
文审一般较现场审核提前，就是把自己公司的质量管理体系文件给认证公司，提交其审核。本阶段主要确认企业是否按照标准的要求建立了相应的文件；一些重要的过程是否按照文件的要求在实施；企业的绩效指标是否在统计、甘肃当地分析和改善等。现场审核前，认证公司会把相关的审核计划发到受审公司，受审公司做好外审准备工作，包括接待等。
?第二阶段认证审核（现场审核）认证机构对组织的所有过程、甘肃附近部门、甘肃同城场所、甘肃同城班次和支持场所进行现场审核，现场了解作业流程是否与程序文件相符，所用的图纸、甘肃指导书、甘肃本地标准是否为 版本，现场的区域划分产品状态的标识是否清晰，产品的可追溯性是否清晰，对发现的证据进行判定，开出不符合项报告。二阶段审核的关键是审核组能否结合过程审核的内在联系，从整体上对组织的管理体系运行情况做出准确的判断。通过一阶段审核，审核组基本了解组织的生产服务过程、甘肃同城过程业绩、甘肃附近生产服务存在的主要风险及管理层对认证审核的期望等，二阶段审核计划可以包含部门和过程，主要关注以下几点：①对设计开发、甘肃附近生产服务、甘肃当地销售、甘肃附近采购管理（含仓库管理）、甘肃当地检验、甘肃资源（设备）管理、甘肃附近人事管理、甘肃附近方针目标管理、甘肃本地风险管理等过程的控制实施现场审核。②确认每个过程及支持性子过程的输入、甘肃同城输出是否充分、甘肃准确。③其策划的职责权限、甘肃当地过程目标、甘肃附近资源配置、甘肃工艺方法、甘肃本地作业环境等是否与实际生产（服务）相符合。④是否对相关过程进行检查。⑤发现不合格如何处置。⑥是否落实相应改进措施等。
?改进企业对认证机构开出的不符合项按其规定时间回复纠正预防措施以及改善证据。纠正必须包括：原因分析、甘肃附近纠正、甘肃附近纠正措施等。如果没有严重不符合项，一般情况下纠正的日期是一周到30天时间。
?签发认证机构对企业提交的不符合项纠正预防措施报告进行确认，适当时，会到现场进行确认，符合要求后拟定签发体系认证。
?后续的监督审核通常，认证机构会在接下来的 年、甘肃本地第二年进行监督审核，确认体系的维持状况，每三年一个循环，重新签发体系。除定期监督审核外，在获证方质量管理体系发生重大变化、甘肃本地产品发生重大质量事故、甘肃当地顾客投诉涉及质量管理体系或认证依据发生变化时，认证公司将增加监督审核次数；根据 要求实施 辑查审核或非例行监督审核。俗话说“打江山难守江山更难”，体系也是如此，后续的维护才是重要的，这些离不开公司全员的支持与理解。
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